Zankapfel Immobilien im Nachlass – nicht das einzige Problem

Dass sich Erben über den Nachlass insbesondere Immobilien streiten ist bekannt. Aber auch weitere Problempunkte gibt es, wie fehlende Lastenfreiheit, oder eigenmächtige Nutzung durch einen der Erben. In einem Dossier des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) mit dem Thema „Wenn der Nachlass zum Zankapfel wird“ wurden mehr als 5.000 Erbengemeinschaften ausgewertet. Dabei ergaben sich folgende Erkenntnisse:

Streitpunkt Immobilie

Das große Problem sind selten Bankguthaben, Kunstgegestände oder Aktiendepots. Hier finden die Erben meist recht schnell einen Modus zur Verteilung. Lediglich bei einem knappen Fünftel der Fälle gibt es lt. DIA auch Differenzen hinsichtlich der Aufteilung der Nachlassgegenstände unter den Erben.

Entsprechend den Auswertungen des Dossiers, das gemeinsam mit der ErbTeilung GmbH aufgelegt wurde, verhindert jedoch die gemeinsam geerbte Immobilie in über 80 Prozent eine zügige Auflösung der Erbengemeinschaft. Diese bleibt teilweise über Jahre hinweg der elementare Streitpunkt von Erbengemeinschaften.

Manfred Gabler, Geschäftsführer der Erbteilung GmbH:

„Die geerbte Immobilie ist erfahrungsgemäß der komplexeste Nachlassgegenstand, der Emotionen aus der Kindheit weckt, unterschiedliche Vorstellungen zum Verkaufswert hervorruft oder dessen beabsichtigte Eigennutzung bei den jeweiligen Erben völlig unterschiedliche Meinungen hervorruft“. 

Schuldenfrei aber nicht lastenfrei

Mehr als 90 Prozent der vererbten Immobilien in Erbengemeinschaften sind schuldenfrei. Das klingt zunächst gut. Doch Manfred Gabler weiß aus Erfahrung: „Eine schuldenfreie Erbschaftsimmobilie ist in den seltensten Fällen auch lastenfrei“. Das heißt, das ursprünglich zur Besicherung der Baufinanzierung im Grundbuch eingetragene Grundschulden nicht gelöscht wurden, obwohl die zugrundeliegenden Darlehen längst getilgt, also zurückbezahlt sind.

Problemfeld nicht gelöschte Grundschulden

Diese nicht gelöschten Grundschulden stellen regelmäßig ungeahnte Belastungen dar, die speziell bei der Auflösung von Erbengemeinschaften eine Rolle spielen. Handelt es sich dabei auch noch um sogenannte Briefgrundschulden und bleiben die Nachforschungen nach dem Grundschuldbrief erfolglos taucht noch eine weitere Schwierigkeit auf. Der Grundschuldbrief muss erst in einem zeitraubenden Aufgebotsverfahren für ungültig erklärt werden.

Miterben in der Nachlassimmobilie

Die meisten der gemeinsam geerbten Nachlassimmobilien werden zudem von einem oder mehreren Miterben selbst bewohnt. Mit knapp 40 Prozent stellt diese Gruppe auch das größte Streitpotenzial in Erbengemeinschaften dar, weil der Miterbe, der selbst in der Immobilie wohnt, sehr eigennützige Gründe hat, diesen Zustand so lange wie möglich beizubehalten und deshalb nicht selten die Auflösung blockiert. „Der Miterbe bezahlt oft keine Miete oder eine meist nicht ortsübliche Miete, so dass er einen wirtschaftlichen Vorteil vom Verbleib in der Immobilie sieht – dies jedoch zu Lasten der übrigen Miterben, denen anteilige Mieterträge aus ihrem Erbanteil zustehen“, schildert Manfred Gabler die Situation.

Trotz Leerstand – Zahlungsverpflichtungen und Haftungsfragen

Bei rund 35 Prozent der Erbengemeinschaften stand die Immobilie leer. Auf den ersten Blick erscheint dies unproblematisch. Doch wird dabei oft nicht bedacht, dass auch bei Leerstand Kosten für die Immobilie entstehen. Die Grundsteuer ist ein Beispiel. Ein anderes sind die Kosten für die Straßenreinigung, den Winterdienst, oder das Wohngeld bei Eigentumswohnungen. Also Belastungen, die anfallen, auch wenn die Immobilie keinen Ertrag abwirft. Zudem können sich Haftungsfragen ergeben, wenn zum Beispiel der Winterdienst nicht geleistet wird, weil sich die Erben uneinig sind.

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