Nach Jahren der steten Preissteigerung bei Immobilien hat sich der Markt seit den Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank gedreht. Zudem schauen die Banken bei einer Immobilienfinanzierung recht genau hin und finanzieren nur bei entsprechendem Eigenkapitaleinsatz. Aufgrund dieser Entwicklung erlebt der Immobilienmarkt beginnend seit Ende 2022 im Bundesdurchschnitt einen Preisverfall von inflationsbereinigt rund 20%. Davon betroffen sind auch Zwangsversteigerungen. Man spricht schon von einem „Bieterstreik“ bei dem kaum noch Gebote abgegeben werden. Allenfalls Immobilienprofis geben noch Gebote in den Zwangsversteigerungsterminen ab.
Das hat natürlich Auswirkungen auf Erbengemeinschaften, die sich nicht auf einen Privatverkauf einigen können. Hier wird oft eine Teilungsversteigerung notwendig. Dabei beobachten wir, dass beim ersten Versteigerungstermin oft nicht mehr als 70% des Verkehrswerts geboten werden. Häufig liegen die Gebote sogar unter 50%, was zur Terminaufhebung und einem zweiten Versteigerungstermin innerhalb eines halben Jahres führt, bei dem dann keine preisliche Untergrenze mehr gilt.
Meist geht in den Wiederholungsterminen der Bieterwettbewerb los. Ist das aber nicht der Fall, sollte der Erbe überlegen, ob er die Immobilie nicht selbst im sogenannten Rettungserwerb ersteigert, anstatt sie weit unter Wert an einen Immobilienhai zu verschenken.
Dazu muss der Erbe den vollen Preis des von ihm gebotenen Betrages zu dem er den Zuschlag bekommen hat, bar an das Amtsgericht entrichten, oder vorher einzahlen. Das setzt aber entsprechende Liquidität beim Erben voraus, ob durch eigene Barmittel oder eine Finanzierung.
Erben sollten daher gut vorbereitet sein und sich auf verschiedene Szenarien einstellen, um die Zwangsversteigerung erfolgreich zu gestalten.
Wichtig ist neben der Vorbereitung auf einen eventuellen Rettungserwerb auch eine frühzeitige Bewerbung der Immobilie. Diese sollte intensiv in passenden Medien beworben werden, um eine höhere Nachfrage und damit höhere Gebote zu erzielen. Infrage kommen hier die Immobilienportale, wie z. B. www.immobilienscout24.de, www.immowelt.de und www.immonet.de oder www.ohne-makler.net. Auch lokale Printmedien sind eine Option.
Vorteile sind das Einsparen der Maklerprovision, der Erhalt eines gerichtlichen Gutachtens über den Immobilienwert und die fehlende Haftung für Mängel. Der Nachteil ist die eingeschränkte Möglichkeit, die Zwangsversteigerung aufzuhalten.
Sie fühlen sich überfordert und möchten Kardinalfehler vermeiden. Dann empfiehlt es sich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.
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