Immobilie versteigert – aber immer noch verstrickt

Sie dachten eine Teilungsversteigerung löst all Ihre Probleme? Meistens ist das nicht so…

Einleitung

Ein Elternteil stirbt und vererbt eine Immobilie. Schon vor dem Tod war abzusehen: Gemeinsam als Geschwister erben wird schwierig. Damit nun jeder seinen Erbteil erhalten kann, muss man die Erbengemeinschaft auflösen und klar regeln, wie es weitergehen soll. Wenn es gar nicht anders geht, bleibt wohl nur eine Versteigerung der Immobilie.

Was bisher geschah

1. Erbschaft angenommen

Trotz der drohenden Spannungen nehmen all Ihre Geschwister das Erbe erst einmal an. Sie erhalten gemeinsam ein Wertpapierdepot und die elterliche Immobilie – die derzeit von einem der Geschwister bewohnt ist.

2. Aufteilung erwünscht – aber nicht von allen

Zeitnah haben einzelne Erben gedrängt das Erbe fair und vernünftig aufzuteilen. Manche Erben haben schnell Ideen zur Aufteilung/Verkauf oder Angebote zur Auszahlung ihres Erbanteils vorgelegt. Allerdings kam es zu keinerlei Reaktion beim Bewohner und Miterben des Elternhauses. Jeglicher Vorschlag wird blockiert – die Kommunikation geht nur noch über den Anwalt.

3. Das letzte Mittel

Nach monatelangem Streit ohne Fortschritt oder Gegenangebot bleibt nur noch der Gang zum Amtsgericht. Sie beantragen eine Teilungsversteigerung, damit die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann. Auch gegen den Willen des Bewohners.

4. Hohe Kosten

Nun müssen Sie tief in die Tasche greifen: Die hohen Kosten für Gerichtsverfahren, Gutachter und Anwalt tragen Sie allein.

5. Immobilie versteigert – Erbengemeinschaft bleibt

Nach Monaten ist die Immobilie versteigert. Das Amtsgericht hat seine Aufgabe erfüllt: Die Immobilie wurde in Geld umgewandelt. Doch die Erbengemeinschaft besteht immer noch. Und Sie haben Ihren Anteil noch lange nicht. Ziel verfehlt!

Und jetzt?

Versteigert heißt nicht gelöst. Die Immobilie hat zwar ihren Besitzer gewechselt, der hat die gebotene Kaufsumme auch an das Amtsgericht bezahlt – aber der Erlös wird nicht automatisch auf die Erben aufgeteilt. Bevor das passieren kann, müssen sich alle Erben über die Verteilung einig sein. Eine Einigung war jedoch schon vor der Versteigerung nicht möglich. Die Erbengemeinschaft wird also solange fortbestehen, bis man sich geeinigt hat. Die Folge: ein weiteres kostspieliges und zeitintensives Gerichtsverfahren zur Aufteilung des Versteigerungserlöses.

Auseinandersetzungsklage

Man kann die Auflösung der Erbengemeinschaft einklagen. Ein Rechtsanwalt wird beauftragt, welcher juristisch versucht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft für den Erben durchzusetzen.

Es beginnt oft ein sehr langer Weg und ein intensiver Schriftwechsel zwischen den Anwälten, bei dem oft nur wenig erreicht wird. Grundsätzlich gibt es keine Garantie dafür, dass der Anwalt mit den Klagen erfolgreich sein wird. Trotzdem entstehen hohe Kosten, die der Erbe in vollem Umfang und unabhängig vom Erfolg bezahlen muss. Werden Klagen dann noch verloren, müssen neben den eigenen Kosten auch noch die Kosten der gegnerischen Seite bezahlt werden.

Wir raten meist von diesem Weg ab, da das finanzielle Risiko beim Erben zu hoch und der Erfolg nicht garantiert ist.

Teilungsversteigerung

Es wird ein Rechtsanwalt beauftragt, um für den Erben eine Teilungsversteigerung zu beantragen und durchzuführen. Hiermit wird die Immobilie in Geld umgewandelt. Der Erlös bleibt jedoch weiterhin im Besitz des Versteigerungsgerichtes.

Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung von einer Immobilie, welche schlussendlich kaum von einem Miterben verhindert werden kann. Jeder kann bei der Versteigerung mitbieten. Durch den Prozess der Versteigerung liegen die Erlöse meist deutlich unter dem handelsüblichen Marktwert. Die Versteigerung löst auch niemals eine Erbengemeinschaft auf, sondern wandelt nur die Immobilie in Geld um. Die Erbengemeinschaft bleibt nach wie vor bestehen. Weitere Prozessschritte, Klagen und damit verbundenen Kosten sind somit sehr wahrscheinlich um den Erlös in der zerstritten Erbengemeinschaft verteilen zu können. Hier ist im Allgemeinen ein auf Teilungsversteigerungen spezialisierter Anwalt vonnöten.
Grundsätzlich müssen bei diesem Weg hohe finanzielle Mittel beim Erben vorhanden sein um Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten vorstrecken zu können. Das Risiko von starken zeitlichen Verzögerungen durch Einsprüche der Gegenseite ist nicht kalkulierbar.

Wir empfehlen diese Lösung an Erben mit hohen finanziellen Mitteln und ausreichend Zeit. Darüber hinaus sollte man einen Anwalt konsultieren, der Experte mit Teilungsversteigerungen ist.

Erbteil verkaufen

Der gesamte Erbanteil wird an einen Dritten (Investor) verkauft. Der Erbe verlässt sofort die Erbengemeinschaft und der Käufer nimmt die Position des Erben in der Erbengemeinschaft ein.

Es kann nur der gesamte Erbteil, nicht nur der Anteil an einer Immobilie verkauft werden und es muss ein Käufer gefunden werden. Letzteres stellt gerade bei unattraktiven Immobilien durchaus ein Problem dar. Ein Marktplatz für Erbanteile kann hier helfen.
Meist werden nur Erbteile verkauft, wenn es Probleme in der Erbengemeinschaft gibt. Diese muss der Käufer nun lösen und die Kosten dafür tragen. Es ist außerdem zum Zeitpunkt der Verkaufes dem Käufer noch nicht klar, welchen Erlös er aus dem Erbanteil erzielt kann (versteckte Verbindlichkeiten, geänderte Testamente, Verpfändungen…). Daher kann ein Käufer dem Erben nur einen weitaus geringeren Wert zahlen, als der zum Zeitpunkt des Verkaufes augenscheinliche Wert der Erbanteiles. 20-30 % Abschlag sind hier die Regel. Zusätzlich fallen Notargebühren für die Übertragung des Erbanteils und der Grunderwerbssteuer von gesamt 10-15 % an. Der Abschlag liegt somit je nach Käufer, Wert und Lage der Immobilie bei 30-55%. Darüber hinaus verlangen die meisten Vermittler von Käufern eine Vermittlungsprovision von etwa 4 %. Bei ERB|TEILUNG entfällt diese Provision.

Diese Lösung ist zu empfehlen wenn der Erbe dringend und schnell Geld benötigt und bereit ist, den Abschlag zu akzeptieren.

Mehr Informationen

Erbabwicklung

Bei der Erbabwicklung wird ein strategischer Partner beauftragt, der das gesamte Risiko des Erbfalles übernimmt und den maximalen Erlös am Erbteil erzielt. Er wird erst dann bezahlt, wenn das Erbe ausbezahlt wurde. Er wird dann am Erfolg beteiligt.

Die Erbabwicklung ist ein exklusives Produkt der ERB|TEILUNG GmbH: Es vereint alle Vorteile der gängigen Lösungen und schließt dabei die Nachteile aus. ERB|TEILUNG führt effizient zur Auszahlung des Erbes. Neben der Entwicklung der Strategie zu Abwicklung steuert und überwacht ERB|TEILUNG den Fall solange, bis das Erbe ausgezahlt wurde. Erst dann wird ERB|TEILUNG bezahlt.
Da ERB|TEILUNG mit diesem Ansatz keine Anwaltskanzlei sein darf, werden rechtliche Beratungen und Lösungen mit einem externen Anwalt durchgeführt. Dabei besteht für Sie die freie Anwaltswahl: Sie können unsere Empfehlung annehmen oder Ihren eigenen Anwalt mitbringen. Wir übernehmen dabei sämtliche Kosten für Ihren Anwalt, Gutachten und Gericht.
Sie als Erbe müssen sich um nichts mehr kümmern. Wir koordinieren Ihren Anwalt sowie alle weiteren Prozesse und setzen so unsere Strategie effizient um. Sie benötigen kein eigenes Kapital. ERB|TEILUNG erhält als Gegenleistung einen Prozentsatz der erzielten Erlöses. Die Höhe ist abhängig von der Komplexität des Falles, ist aber immer deutlich geringer als beim Verkauf des Erbanteiles.

Eine klare Empfehlung: Der Erbe geht kein finanzielles Risiko ein und benötigt kein eigenes Kapital. Außerdem wird der Partner erfolgsorientiert bezahlt und hat somit großes Interesse am maximalen und schnellen Erlös. Der Abschlag ist dabei weitaus geringer als bei anderen Lösungen.