Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, einer will nicht
Ein Miterbe blockiert den Hausverkauf. So kommen Sie trotzdem an Ihr Erbe, wenn einer nicht will. Alle Möglichkeiten für Erben in einer Erbengemeinschaft auf einem Blick.
Ausgangssituation
Erbt man eine oder mehrere Immobilien in einer Erbengemeinschaft, können nahezu alle Maßnahmen bezüglich der Immobilie nur durch Zustimmung aller Erben durchgeführt werden. Sobald einer der Miterben (auch wenn er nur einen vermeintlich kleinen Anteil von 5% besitzt) seine Zustimmung verweigert, können sinnvolle Schritte von diesem blockiert werden.
So blockiert einer die gesamte Erbengemeinschaft. Dazu zählen der Verkauf der Immobilie, der Abschluss von neuen Mietverträgen, oder auch die Beauftragung von Renovierungsarbeiten. Diese Handlungsunfähigkeit führt über die Jahre hinweg meist zu einem deutlichen Wertverlust der Immobilie und damit zur Minderung des Erbvermögens aller Miterben.
Gründe für die Blockade, wenn einer das Haus nicht verkaufen möchte.
Erbengemeinschaft: Ein Erbe wohnt im Haus
Bewohnt oder nutzt ein Miterbe bereits eine vererbte Immobilie, will er diese komfortable Situation meist nicht aufgeben. Jegliche Versuche an Veränderungen werden ignoriert und so lange wie möglich verzögert. Fordert die Erbengemeinschaft den Verkauf der Immobilie und einer will nicht verkaufen, so kann dieser den Verkauf vollständig blockieren. Auch der Abschluss eines Mietvertrages mit der Erbengemeinschaft wird meist kategorisch abgelehnt. Der Miterbe möchte weiterhin ohne Einschränkung und meist mietfrei wohnen, obwohl ihm die Immobilie nur anteilig gehört.
Nachlass-Beziehungen
Emotionale Gründe sind auch oft dafür verantwortlich, dass ein einzelner Erbe den Verkauf der Immobilie verhindert. Mit seinem persönlichen Ziel, das Elternhauses zu erhalten, drückt er mit einer Verkaufsblockade letzendlich allen anderen Erben seinen Willen auf.
Der Miterbe ist sich seiner Sache sicher: “Ohne mich, können die anderen Miterben nichts mit der Immobilie machen – ich werde alles solange wie möglich blockieren. Wenn sie lange genug ausgebremst wurden, kann ich ihnen vielleicht sogar ihre Erbanteile günstig abkaufen.”
Erbengemeinschaft: Haus
Eine Erbengemeinschaft entsteht immer, wenn mehrere Erben ein Haus oder eine andere Immobilie erben. In diesem Fall sind alle Erben gemeinsam Eigentümer der Immobilie. Dies bedeutet, dass Entscheidungen bezüglich des Hauses oder der Wohnung gemeinsam getroffen werden müssen, einschließlich Entscheidungen über mögliche Verkäufe oder Renovierungen. Eine Erbengemeinschaft kann aus engen Familienmitgliedern wie Geschwistern oder aus entfernteren Verwandten oder sogar Fremden bestehen. Es ist wichtig, dass die Erben klare Kommunikation und eine reibungslose Zusammenarbeit haben, um den Prozess des Hauserbs und der Immobilienverwaltung so stressfrei wie möglich zu gestalten.
Geerbtes Haus darf nicht verkauft werden
In einigen Fällen kann es vorkommen, dass ein geerbtes Haus in einer Erbengemeinschaft nicht verkauft werden darf. Zum Beispiel kann es in einem Testament oder Erbvertrag Bestimmungen geben, die besagen, dass das Haus innerhalb der Familie bleiben oder zu einem bestimmten Zweck genutzt werden soll. In anderen Fällen kann das Haus aufgrund von Restriktionen wie einem Denkmalschutz oder eines Vorkaufsrechts nicht verkauft werden. Wenn sich eine Erbengemeinschaft auf den Verkauf des Hauses geeinigt hat, aber aufgrund von Einschränkungen oder Vereinbarungen nicht verkaufen darf, können die Erben rechtliche Schwierigkeiten bekommen. Es ist wichtig, dass die Erben sich über alle rechtlichen Bestimmungen und Einschränkungen informieren und gegebenenfalls juristischen Rat einholen, bevor sie eine Entscheidung bezüglich des Hausverkaufs treffen.
Lösungsmöglichkeiten
Was tun, wenn ein Erbe der Erbengemeinschaft im Haus wohnt?
Eine Möglichkeit besteht darin, dass der Erbe das Haus von den anderen Erben kauft, um es vollständig zu besitzen. In diesem Fall müssen sich die Erben auf einen fairen Preis einigen, bevor der Verkauf stattfinden kann. Eine andere Option besteht darin, dass der Erbe das Haus weiterhin bewohnen kann, jedoch müssen sich die Erben auf eine Mietzahlung einigen, die der Wert des Wohnraums entspricht. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Erbe auszieht, um das Haus auf dem freien Markt zu verkaufen. In jedem Fall müssen die Erben eine klare Vereinbarung darüber treffen, wie der Wohnraum genutzt wird und wie die Kosten aufgeteilt werden. Eine offene und ehrliche Kommunikation zwischen den Erben ist entscheidend, um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden.
Keine einvernehmliche Lösungen möglich
Sind jedoch weitere Gespräche mit dem Miterben schwierig und scheint eine einvernehmliche Einigung mit dem blockierenden Miterben oder das Auszahlen des Miterbens in weiter Ferne? Dann müssen andere Wege eingeschlagen werden, um an das Erbe zu gelangen.
Möglichkeiten mit dem Haus/Immobilie in einer streitigen Erbengemeinschaft
Auseinandersetzungsklage
Man kann die Auflösung der Erbengemeinschaft einklagen. Ein Rechtsanwalt wird beauftragt, welcher juristisch versucht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft für den Erben durchzusetzen.
Es beginnt oft ein sehr langer Weg und ein intensiver Schriftwechsel zwischen den Anwälten, bei dem oft nur wenig erreicht wird. Grundsätzlich gibt es keine Garantie dafür, dass der Anwalt mit den Klagen erfolgreich sein wird. Trotzdem entstehen hohe Kosten, die der Erbe in vollem Umfang und unabhängig vom Erfolg bezahlen muss. Werden Klagen dann noch verloren, müssen neben den eigenen Kosten auch noch die Kosten der gegnerischen Seite bezahlt werden.
Wir raten meist von diesem Weg ab, da das finanzielle Risiko beim Erben zu hoch und der Erfolg nicht garantiert ist.
Teilungsversteigerung
Es wird ein Rechtsanwalt beauftragt, um für den Erben eine Teilungsversteigerung zu beantragen und durchzuführen. Hiermit wird die Immobilie in Geld umgewandelt. Der Erlös bleibt jedoch weiterhin im Besitz des Versteigerungsgerichtes.
Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung von einer Immobilie, welche schlussendlich kaum von einem Miterben verhindert werden kann. Jeder kann bei der Versteigerung mitbieten. Durch den Prozess der Versteigerung liegen die Erlöse meist deutlich unter dem handelsüblichen Marktwert. Die Versteigerung löst auch niemals eine Erbengemeinschaft auf, sondern wandelt nur die Immobilie in Geld um. Die Erbengemeinschaft bleibt nach wie vor bestehen. Weitere Prozessschritte, Klagen und damit verbundenen Kosten sind somit sehr wahrscheinlich um den Erlös in der zerstritten Erbengemeinschaft verteilen zu können. Hier ist im Allgemeinen ein auf Teilungsversteigerungen spezialisierter Anwalt vonnöten.
Grundsätzlich müssen bei diesem Weg hohe finanzielle Mittel beim Erben vorhanden sein um Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten vorstrecken zu können. Das Risiko von starken zeitlichen Verzögerungen durch Einsprüche der Gegenseite ist nicht kalkulierbar.
Wir empfehlen diese Lösung an Erben mit hohen finanziellen Mitteln und ausreichend Zeit. Darüber hinaus sollte man einen Anwalt konsultieren, der Experte mit Teilungsversteigerungen ist.
Erbteil verkaufen
Der gesamte Erbanteil wird an einen Dritten (Investor) verkauft. Der Erbe verlässt sofort die Erbengemeinschaft und der Käufer nimmt die Position des Erben in der Erbengemeinschaft ein.
Es kann nur der gesamte Erbteil, nicht nur der Anteil an einer Immobilie verkauft werden und es muss ein Käufer gefunden werden. Letzteres stellt gerade bei unattraktiven Immobilien durchaus ein Problem dar. Ein Marktplatz für Erbanteile kann hier helfen.
Meist werden nur Erbteile verkauft, wenn es Probleme in der Erbengemeinschaft gibt. Diese muss der Käufer nun lösen und die Kosten dafür tragen. Es ist außerdem zum Zeitpunkt der Verkaufes dem Käufer noch nicht klar, welchen Erlös er aus dem Erbanteil erzielt kann (versteckte Verbindlichkeiten, geänderte Testamente, Verpfändungen…). Daher kann ein Käufer dem Erben nur einen weitaus geringeren Wert zahlen, als der zum Zeitpunkt des Verkaufes augenscheinliche Wert der Erbanteiles. 20-30 % Abschlag sind hier die Regel. Zusätzlich fallen Notargebühren für die Übertragung des Erbanteils und der Grunderwerbssteuer von gesamt 10-15 % an. Der Abschlag liegt somit je nach Käufer, Wert und Lage der Immobilie bei 30-55%. Darüber hinaus verlangen die meisten Vermittler von Käufern eine Vermittlungsprovision von etwa 4 %. Bei ERB|TEILUNG entfällt diese Provision.
Diese Lösung ist zu empfehlen wenn der Erbe dringend und schnell Geld benötigt und bereit ist, den Abschlag zu akzeptieren.
Erbabwicklung
Diese Dienstleistung wird derzeit in Deutschland nur von der ERB|TEILUNG angeboten.
Hierbei wird Ihr Erbanteil effizient in frei verfügbares Geld gewandelt, wobei wir die Koordination, Überwachung und sämtliche Kosten (Anwälte, Gericht und Gutachter) übernehmen. Erst nach Auszahlung Ihres Erbanteils fällt unser provisionsbasiertes Honorar an. Bei der Variante „Erbabwicklung Direkt“ erhalten Sie zusätzlich einen Teil des Erbes bereits bei Beauftragung ausbezahlt.
Die Höhe unseres Honorars ist von der Größe und Komplexität des Falles abhängig. Das Risiko des zeitlichen und finanziellen Investments trägt zu 100 % ERB|TEILUNG.
Eine klare Empfehlung: Der Erbe geht kein finanzielles Risiko ein und benötigt kein eigenes Kapital. Außerdem wird der Partner erfolgsorientiert bezahlt und hat somit großes Interesse am maximalen und schnellen Erlös. Der Abschlag ist dabei weitaus geringer als bei anderen Lösungen.
Voraussetzungen
Um eine der oben genannten Lösungen durchführen zu können, benötigen Sie drei Voraussetzungen:
- Sie müssen nachweislich bereits Erbe der Erbschaft sein. Nachgewiesen kann dies durch einen Grundbucheintrag, ein Testament, einen Erbvertrag oder manchmal eine Bescheinigung der Testamentseröffnung.
- Es darf vom Erblasser kein explizites Verbot zur Erbauseinandersetzung vorhanden oder ein Teilungsversteigerungsverbot im Grundbuch eingetragen sein. Dies ist meist nicht der Fall und stellt somit selten ein Problem dar.
- Es darf gerade keine Testamentsvollstreckung in Ihrem Erbe laufen.
Sie können zur Ermittlung für welche Lösungen Ihr Fall geeignet ist unsere kostenlose Online-Fallprüfung nutzen.
Zusammenfassung
Sind Sie in einer Erbengemeinschaft mit Immobilie und einer blockiert den Verkauf, gibt es trotzdem einige Möglichkeiten an Ihr Erbe zu gelangen. Verfügen Sie über hohe eigene finanzielle Mittel und zudem Zeit, so können Sie eine Teilungsversteigerung durchführen. Benötigen Sie dagegen das Erbe möglichst schnell, können Sie den Erbteil verkaufen. Für alle anderen empfiehlt sich der Weg der Erbabwicklung, welcher geringes Risiko, schnelle Abwicklung und hohen Erlös am besten vereint.
ERB|TEILUNG macht Erbanteile zu Geld
ERB|TEILUNG bietet abschließende Lösungen an, um Erbengemeinschaften sicher zu verlassen oder aufzulösen. Der Erbanteil wird dabei effizient in liquides Geld umgewandelt. Unsere Kunden können wählen, ob ihnen eine schnelle Umwandlung oder ein maximaler Erlös in der Erbengemeinschaft wichtiger ist.
