Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, einer will nicht

Einleitung

Hier finden Sie alle relevanten Informationen, wenn ein Miterbe Ihre Handlungen bei Immobilien blockiert. Mit dem Inhalts-Überblick kommen Sie schnell zu dem Punkt, der Sie interessiert.

Ausgangssituation

Erbt man eine oder mehrere Immobilien in einer Erbengemeinschaft, können nahezu alle Maßnahmen bezüglich der Immobilie nur durch Zustimmung aller Erben durchgeführt werden. Sobald einer der Miterben (auch wenn er nur einen vermeintlich kleinen Anteil von 5% besitzt) seine Zustimmung verweigert, können sinnvolle Schritte von diesem blockiert werden.
So blockiert einer die gesamte Erbengemeinschaft. Dazu zählen der Verkauf der Immobilie, der Abschluss von neuen Mietverträgen, oder auch die Beauftragung von Renovierungsarbeiten. Diese Handlungsunfähigkeit führt über die Jahre hinweg meist zu einem deutlichen Wertverlust der Immobilie und damit zur Minderung des Erbvermögens aller Miterben.

Gründe für die Blockade

Die Ursache für die Blockadehaltung eines einzelnen Erben liegt häufig in seiner egoistischen Denkweise, auch wenn er dadurch den anderen Miterben schadet.

Eigennutzung

Bewohnt oder nutzt ein Miterbe bereits eine vererbte Immobilie, will er diese komfortable Situation meist nicht aufgeben. Jegliche Versuche an Veränderungen werden ignoriert und so lange wie möglich verzögert. Fordert die Erbengemeinschaft den Verkauf der Immobilie und einer will nicht verkaufen, so kann dieser den Verkauf vollständig blockieren. Auch der Abschluss eines Mietvertrages mit der Erbengemeinschaft wird meist kategorisch abgelehnt. Der Miterbe möchte weiterhin ohne Einschränkung und meist mietfrei wohnen, obwohl ihm die Immobilie nur anteilig gehört.

Nachlass-Beziehungen

Emotionale Gründe sind auch oft dafür verantwortlich, dass ein einzelner Erbe den Verkauf der Immobilie verhindert. Mit seinem persönlichen Ziel, das Elternhauses zu erhalten, drückt er mit einer Verkaufsblockade letzendlich allen anderen Erben seinen Willen auf.

Der Miterbe ist sich seiner Sache sicher: “Ohne mich, können die anderen Miterben nichts mit der Immobilie machen - ich werde alles solange wie möglich blockieren. Wenn sie lange genug ausgebremst wurden, kann ich ihnen vielleicht sogar ihre Erbanteile günstig abkaufen.”

Lösungsmöglichkeiten

Keine einvernehmliche Lösungen möglich

Sind weitere Gespräche mit dem Miterben schwierig und scheint eine einvernehmliche Einigung mit dem blockierenden Miterben oder das Auszahlen des Miterbens in weiter Ferne? Dann müssen andere Wege eingeschlagen werden, um an das Erbe zu gelangen.

Alle Möglichkeiten auf einem Blick

Auseinandersetzungsklage

Man kann die Auflösung der Erbengemeinschaft einklagen. Ein Rechtsanwalt wird beauftragt, welcher juristisch versucht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft für den Erben durchzusetzen.

Es beginnt oft ein sehr langer Weg und ein intensiver Schriftwechsel zwischen den Anwälten, bei dem oft nur wenig erreicht wird. Grundsätzlich gibt es keine Garantie dafür, dass der Anwalt mit den Klagen erfolgreich sein wird. Trotzdem entstehen hohe Kosten, die der Erbe in vollem Umfang und unabhängig vom Erfolg bezahlen muss. Werden Klagen dann noch verloren, müssen neben den eigenen Kosten auch noch die Kosten der gegnerischen Seite bezahlt werden.

Wir raten meist von diesem Weg ab, da das finanzielle Risiko beim Erben zu hoch und der Erfolg nicht garantiert ist.

Teilungsversteigerung

Es wird ein Rechtsanwalt beauftragt, um für den Erben eine Teilungsversteigerung zu beantragen und durchzuführen. Hiermit wird die Immobilie in Geld umgewandelt. Der Erlös bleibt jedoch weiterhin im Besitz des Versteigerungsgerichtes.

Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung von einer Immobilie, welche schlussendlich kaum von einem Miterben verhindert werden kann. Jeder kann bei der Versteigerung mitbieten. Durch den Prozess der Versteigerung liegen die Erlöse meist deutlich unter dem handelsüblichen Marktwert. Die Versteigerung läst auch niemals eine Erbengemeinschaft auf, sondern wandelt nur die Immobilie in Geld um. Die Erbengemeinschaft bleibt nach wie vor bestehen. Weitere Prozessschritte, Klagen und damit verbundenen Kosten sind somit sehr wahrscheinlich um den Erlös in der zerstritten Erbengemeinschaft verteilen zu können. Hier ist im Allgemeinen ein auf Teilungsversteigerungen spezialisierter Anwalt vonnöten.
Grundsätzlich müssen bei diesem Weg hohe finanzielle Mittel beim Erben vorhanden sein um Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten vorstrecken zu können. Das Risiko von starken zeitlichen Verzögerungen durch Einsprüche der Gegenseite ist nicht kalkulierbar.

Wir empfehlen diese Lösung an Erben mit hohen finanziellen Mitteln und ausreichend Zeit. Darüber hinaus sollte man einen Anwalt konsultieren, der Experte mit Teilungsversteigerungen ist.

Erbteil verkaufen

Der gesamte Erbanteil wird an einen Dritten (Investor) verkauft. Der Erbe verlässt sofort die Erbengemeinschaft und der Käufer nimmt die Position des Erben in der Erbengemeinschaft ein.

Es kann nur der gesamte Erbteil, nicht nur der Anteil an einer Immobilie verkauft werden und es muss ein Käufer gefunden werden. Letzteres stellt gerade bei unattraktiven Immobilien durchaus ein Problem dar. Ein Marktplatz für Erbanteile kann hier helfen.
Meist werden nur Erbteile verkauft, wenn es Probleme in der Erbengemeinschaft gibt. Diese muss der Käufer nun lösen und die Kosten dafür tragen. Es ist außerdem zum Zeitpunkt der Verkaufes dem Käufer noch nicht klar, welchen Erlös er aus dem Erbanteil erzielt kann (versteckte Verbindlichkeiten, geänderte Testamente, Verpfändungen...). Daher kann ein Käufer dem Erben nur einen weitaus geringeren Wert zahlen, als der zum Zeitpunkt des Verkaufes augenscheinliche Wert der Erbanteiles. 20-30 % Abschlag sind hier die Regel. Zusätzlich fallen Notargebühren für die Übertragung des Erbanteils und der Grunderwerbssteuer von gesamt 10-15 % an. Der Abschlag liegt somit je nach Käufer, Wert und Lage der Immobilie bei 30-55%. Darüber hinaus verlangen die meisten Vermittler von Käufern eine Vermittlungsprovision von etwa 4 %. Mit dem Marktplatz für Erbanteile von ErbTeilung.de entfällt diese Provision.

Diese Lösung ist zu empfehlen wenn der Erbe dringend und schnell Geld benötigt und bereit ist, den Abschlag zu akzeptieren.

Erbabwicklung

Bei der Erbabwicklung wird ein strategischer Partner beauftragt, der das gesamte Risiko des Erbfalles übernimmt und den maximalen Erlös am Erbteil erzielt. Er wird erst dann bezahlt, wenn das Erbe ausbezahlt wurde. Er wird dann am Erfolg beteiligt.

Die Erbabwicklung ist ein exklusives Produkt der ErbTeilung GmbH: Es vereint alle Vorteile der gängigen Lösungen und schließt dabei die Nachteile aus. ErbTeilung führt effizient zur Auszahlung des Erbes. Neben der Entwicklung der Strategie zu Abwicklung steuert und überwacht ErbTeilung den Fall solange, bis das Erbe ausgezahlt wurde. Erst dann wird ErbTeilung bezahlt.
Da ErbTeilung mit diesem Ansatz keine Anwaltskanzlei sein darf, werden rechtliche Beratungen und Lösungen mit einem externen Anwalt durchgeführt. Dabei besteht für Sie die freie Anwaltswahl: Sie können unsere Empfehlung annehmen oder Ihren eigenen Anwalt mitbringen. Wir übernehmen dabei sämtliche Kosten für Ihren Anwalt, Gutachten und Gericht.
Sie als Erbe müssen sich um nichts mehr kümmern. Wir koordinieren Ihren Anwalt sowie alle weiteren Prozesse und setzen so unsere Strategie effizient um. Sie benötigen kein eigenes Kapital. ErbTeilung erhält als Gegenleistung einen Prozentsatz der erzielten Erlöses. Die Höhe ist abhängig von der Komplexität des Falles, ist aber immer deutlich geringer als beim Verkauf des Erbanteiles. Rechtliche Hinweise

Eine klare Empfehlung: Der Erbe geht kein finanzielles Risiko ein und benötigt kein eigenes Kapital. Außerdem wird der Partner erfolgsorientiert bezahlt und hat somit großes Interesse am maximalen und schnellen Erlös. Der Abschlag ist dabei weitaus geringer als bei anderen Lösungen.

Vorraussetzungen

Um eine der oben genannten Lösungen durchführen zu können, benötigen Sie zwei Voraussetzungen:

  1. Sie müssen nachweislich bereits Erbe der Erbschaft sein. Nachgewiesen kann dies durch einen Grundbucheintrag, ein Testament, einen Erbvertrag oder manchmal eine Bescheinigung der Testamentseröffnung.
  2. Es darf vom Erblasser kein explizites Verbot zur Erbauseinandersetzung vorhanden oder ein Teilungsversteigerungsverbot im Grundbuch eingetragen sein. Dies ist meist nicht der Fall und stellt somit selten ein Problem dar.
  3. Es darf gerade keine Testamentsvollstreckung in Ihrem Erbe laufen.

Zusammenfassung

Sind Sie in einer Erbengemeinschaft mit Immobilie und einer blockiert den Verkauf, gibt es trotzdem einige Möglichkeiten an Ihr Erbe zu gelangen. Verfügen Sie über hohe eigene finanzielle Mittel und zudem Zeit, so können Sie eine Teilungsversteigerung durchführen. Benötigen Sie dagegen das Erbe möglichst schnell, können Sie den Erbteil verkaufen. Für alle anderen empfiehlt sich der Weg der Erbabwicklung, welcher geringes Risiko, schnelle Abwicklung und hohen Erlös am besten vereint.

Wir können Ihnen helfen

Blockiert auch bei Ihnen ein Miterbe die Erbschaft? Wir können Ihnen weiterhelfen und bieten zusammen mit einem Netzwerk an Anwälten viele Möglichkeiten zur Lösung Ihres Problemes. Dieser Service (inklusive Fallprüfung durch einen Anwalt) ist für Sie kostenlos.
Leider können wir derzeit nur Fälle ab einem Anteilswert von 40.000 € annehmen.

* Pflichtfelder

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wir werden melden uns in Kürze bei Ihnen.

Ihr ErbTeilung-Team

Fehler aufgegreten, bitte Versuchen Sie es später nochmals.
manfred-gabler
Oder rufen Sie uns an
Erb-Experte: Manfred Gabler
Taglich 9-20 Uhr: