Teilungsversteigerung: Kosten

Eine Teilungsversteigerung ist ein kostspieliges Verfahren. Hier erfahren Sie alles dazu. Inklusive Rechenbeispiele.

Einleitung

Die Teilungsversteigerung ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG), insbesondere in § 180 ZVG, geregelt. Sie dient dazu, eine Erbengemeinschaft oder andere Gemeinschaften aufzulösen, wenn keine einvernehmliche Lösung möglich ist.

Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht beantragt und durchläuft mehrere Phasen: Antrag, Vorbereitung, Gutachten, Versteigerungstermin und Erlösverteilung. Jeder dieser Schritte ist mit eigenen Gerichts- und Anwaltskosten verbunden.

Fehlt der Überblick über den Ablauf und die möglichen Szenarien, kann eine Teilungsversteigerung schnell zum kostspieligen Verfahren werden. Viele Antragsteller sind überrascht, wie hoch die Gesamtkosten ausfallen – insbesondere dann, wenn zusätzliche Maßnahmen wie Gutachten, zweite Versteigerungstermine oder sogar Folgeprozesse nötig werden.

Auf einen Blick: Kosten einer Teilungs-versteigerung

Gerichtskosten: ca. 1–3 % des Immobilienwertes
Gutachterkosten: meist 1.000–3.000 €, abhängig vom Verkehrswert
Anwaltskosten: variabel, oft mehrere Tausend Euro pro Instanz
Veröffentlichungskosten: 150–2.000 € (Online oder Zeitung)
Zusatzkosten: möglich für 2. Versteigerungstermin, Räumung, Nutzungsausgleich

Gesamtkosten: In der Praxis liegen die Kosten mindestens zwischen 5.000 und 10.000 €.
Kommt es zusätzlich zu einer Erlösverteilungsklage, können die Kosten leicht auf 50.000–80.000 € steigen.

Phase 1: Teilungsversteigerung

Nach 14 Tagen

Antrag auf Teilungsversteigerung und Veröffentlichung

Der Antrag auf Teilungsversteigerung löst sehr zeitnah die ersten Kosten aus. An das zuständige Amtsgerichts muß der Antragsteller die Kosten für die Veröffentlichung bezahlen. Bei einer online Veröffentlichung sind nur 150.- Euro fällig. Die Veröffentlichung in regionalen Zeitungen kostet den Antragsteller zwischen 1.000 und 2.000 € und ist vom jeweiligen Amtsgericht abhängig.

Für die bloße Beantragung der Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft kann zudem der eigene Anwalt bereits seine erste Gebühr abrechnen.

Monat 1-9

Allgemeine Vorbereitung des Verfahrens

Für die Einleitung und Vorbereitung des Versteigerungsverfahrens wird das zuständige Amtsgericht eine Gebühr für das “Verfahren im Allgemeinen” nach Nr. 2211, 2212 KostenV erheben. Diese Gebühr beinhaltet Ausgaben für Verfahrenskosten und Gutachterkosten. Die Berechnungsbasis für die Berechnung dieser Gebühr ist der Wert der zu versteigernden Immobilie.

Zudem wird für den eigenen Juristen eine weitere Anwaltsgebühr fällig.

Monat 11

Durchführung der Teilungsversteigerung

Für die Abhaltung des Versteigerungstermins ist nach Nr. 2213 KostenV eine Gebühr für Verfahrenskosten fällig und an das Versteigerungsgericht zu bezahlen. Basis für die Berechnung der Gebühr ist das höchste Gebot aus dem durchgeführten Versteigerungstermin.

Für die Vertretung im Versteigerungstermin wird Ihr Anwalt ein gesondertes Honorar abrechnen.

Monat 12

Erlösverteilung

Das Verteilungsverfahren ist eine separater Prozessschritt und löst nach Nr. 2215, 2216 KostenV eine gesonderte Gebühr aus, die an das Gericht zu bezahlen ist. Für die Berechnung der Gebühr wird der Wert Zuschlags aus dem vorher durchgeführten Versteigerungstermin angesetzt. Für die Betreuung bei der Erlösverteilung steht dem eigenen Anwalt eine zusätzliche Gebühr zu. Mit der Hinterlegung der Bezahlung des Höchstgebotes bei Gericht ist das eigentliche Teilungsversteigerungsverfahren beendet.

Phase 1: Kostenbeispiel

Die Kostenbetrachtung für die Teilungsversteigerung bezieht sich auf folgendes Erb-Szenario:

– Erbanteilsgröße: 50%
– Geerbte Immobilie (Wert): 250.000 €
– Geerbtes Sparguthaben: 50.000 €

Da das Sparguthaben für die Teilungsversteigerung nicht umsetzbar ist, ergibt sich eine Berechnungsgrundlage von 125.000 € für den Anteil des Erben.

Damit ist jedoch die Auflösung der Gemeinschaft und die Aufteilung der Versteigerungserlöses noch nicht gewährleistet. Eine vermeintlich logische Aufteilung nach Prozentsatz des Erbteils wird vom Amtsgericht nicht automatisch durchgeführt.

Phase 2: Erlösverteilung / Erbauseinandersetzungsklage

Monat 13-36

Klage auf Erlösverteilung

War der Grund für die durchgeführte Teilungsversteigerung ein Streit unter den Erben / Eheleuten, bzw. bestand damals keine Einigkeit hinsichtlich der Immobilie, so führt sich diese Blockade sehr häufig während des Verteilungsverfahrens fort. Wenn die Einigung zur Aufteilung des Versteigerungserlöses fehlt (feststehende Erbanteilsgößen z.B. jeder Erbe besitzt 50%, sind nicht ausschlaggebend), so sind weitere Gerichtsprozesse erforderlich. Mit der Klage auf Erlösverteilung, die über mehrere Instanzen durchgeführt werden kann, entstehen weitere erhebliche Kosten für Sie.

Erste Instanz – Landgericht:
Es entstehen Gerichtskosten und Anwaltskosten, die unabhängig vom Ergebnis bezahlt werden müssen.

Zweite Instanz – Oberlandesgericht:
Es entstehen erneut Gerichtskosten und Anwaltskosten, die von den jeweiligen Prozessbeteiligten entrichtet werden müssen.

Dritte Instanz – Bundesgerichtshof:
Nochmalige Anwaltskosten und Gerichtskosten sind für die letzte Instanz zu bezahlen, bevor ein endgültiges Urteil vorliegen wird.

Wurde die Klage überwiegend verloren und das Urteil fällt für den Gegner aus, so sind auch dessen Anwaltskosten zusätzlich von Ihnen zu übernehmen.

Phase 2: Kostenbeispiel

Die Kostenbetrachtung für die Erlösverteilung bezieht sich auf folgendes Erb-Szenario:

– Erbanteilsgröße: 50%
– Geerbte Immobilie (Wert): 250.000 €
– Geerbtes Sparguthaben: 50.000 €

Basis für die Kostenberechnung ist gesamter Nachlasswert = Streitwert für die Berechnung: 300.000 €

Damit ist jedoch die Auflösung der Gemeinschaft und die Aufteilung der Versteigerungserlöses noch nicht gewährleistet. Eine vermeintlich logische Aufteilung nach Prozentsatz des Erbteils wird vom Amtsgericht nicht automatisch durchgeführt.

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Steuerliche Aspekte einer Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung löst in erster Linie Gerichts- und Verfahrenskosten aus. In bestimmten Fällen können aber auch steuerliche Folgen relevant werden:

Grunderwerbsteuer
Wird die Immobilie von einem Miterben ersteigert, kann Grunderwerbsteuer fällig werden. Die Höhe richtet sich nach dem Zuschlagswert und dem jeweiligen Bundesland.
Spekulationssteuer
Liegt der Erwerb der Immobilie noch keine zehn Jahre zurück, kann beim späteren Verkauf eine Spekulationssteuer anfallen. Das betrifft vor allem Erben, die eine geerbte Immobilie ersteigern und zeitnah wieder verkaufen.
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer entsteht bereits mit dem Erbfall und ist unabhängig von der Teilungsversteigerung. Sie kann aber die Liquidität belasten, die zur Deckung der Verfahrenskosten benötigt wird.

Wichtig: Wir von ErbTeilung® dürfen keine steuerliche Beratung leisten. Wir zeigen Ihnen jedoch transparent auf, welche Kosten- und Steuerfragen im Rahmen einer Teilungsversteigerung typischerweise auftreten. Für eine individuelle Bewertung sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen.

Zusammenfassung

Es können erhebliche Kosten mit der alleinigen Teilungsversteigerung entstehen. Darüber hinaus muss der häufig nötige Weg einer Klage auf Erlösverteilung beschritten werden, wodurch Sie insgesamt bis zu 2/3 (94.000 € im Rechenbeispiel bei einem Erbanteilswert von 150.000 €) Ihres Erbes verlieren könnten. Diese Kosten müssen von Ihnen vorab als liquide Mittel zur Verfügung stehen. Sollte Ihnen das Geld ausgehen, ist das bis dahin investierte Geld verloren. Zudem steckt Ihr Ebteil weiterhin fest in der Erbengemeischaft.

ErbTeilung ist die Lösung:
Wir übernehmen das finanzielle Risiko für Sie, denn wir arbeiten erfolgsorientiert: Sie müssen uns erst bezahlen, nachdem Sie Ihr Erbe erhalten haben und auch nur einen zuvor festgelegten Prozentsatz vom erzielten Erbe. Dabei arbeiten wir stets mit einem Netzwerk an spezialisierten Fachanwälten in Ihrer Nähe zusammen um Ihren Erbfall schnell und effizient zu lösen.

Fragen und Antworten zum Thema Kosten von Teilungsversteigerungen

Wer trägt die Kosten einer Teilungsversteigerung?

Grundsätzlich trägt zunächst der Antragsteller die Gerichtskosten. Auch Gutachter- und Veröffentlichungskosten müssen oft vorgestreckt werden. Später können die Kosten im Rahmen der Erlösverteilung anteilig auf die Beteiligten umgelegt werden. Wichtig: Jeder trägt seine eigenen Anwaltskosten.

Wie hoch sind die Kosten einer Teilungsversteigerung?

Die Gesamtkosten liegen in der Praxis mindestens zwischen 5.000 und 10.000 €. Kommt es zusätzlich zu Streit über die Erlösverteilung oder zu mehreren Instanzen, können die Kosten leicht 50.000 € und mehr erreichen.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

In der Regel zwischen 6 und 18 Monaten bis zum Zuschlag. Kommt es zu weiteren Verfahren (z. B. Erlösverteilungsklage), kann sich das Verfahren über mehrere Jahre hinziehen.

Welche versteckten Kosten können entstehen?

Neben den offensichtlichen Gerichts- und Anwaltskosten gibt es häufig Zusatzkosten für:

zweite Gutachten
weitere Versteigerungstermine
Nutzungsausgleich oder Räumung
laufende Nebenkosten der Immobilie (z. B. Hausgeld, Grundsteuer)

Fällt bei einer Teilungsversteigerung Steuer an?

Grunderwerbsteuer, wenn ein Miterbe die Immobilie ersteigert
Spekulationssteuer, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft wird
Erbschaftsteuer, unabhängig von der Versteigerung, bereits beim Erbfall

Welche Alternativen gibt es zur Teilungsversteigerung?

Einvernehmliche Einigung unter den Erben
Verkauf der Immobilie und Verteilung des Kaufpreises
Verkauf des Erbteils an Dritte

Die schnellste und sicherste Lösung ist oft der Verkauf des Erbteils direkt an ErbTeilung® – ohne die hohen Risiken und Kosten einer Teilungsversteigerung.