Erbteil verkaufen, Erbteil verschenken oder Teilungsversteigerung?
Einleitung
Unsere Experten von ERB|TEILUNG klären Sie rund um Erbteil verkaufen, Erbteil verschenken oder Teilungsversteigerung auf und bieten für Ihre Erbengemeinschaft die passende Lösung an.
Gibt es mehr als einen Erben, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Sie stellt in Deutschland bei Erbfällen die häufigste Erbenkonstellation dar. Damit steht das Vermögen des Erblassers sowie dessen Rechte und Pflichten nicht nur einer Person, sondern mehreren Miterben gemeinschaftlich zu.
Ziel dieser sogenannten Gesamthandsgemeinschaft ist, dass das Nachlassvermögen zunächst gemeinschaftlich verwaltet und nach Begleichung aller Nachlassverbindlichkeiten unter den Miterben aufgeteilt wird. In der Realität jedoch entzünden sich an Verwaltung und/oder der Auflösung der Erbengemeinschaft oft Konflikte. Besteht eine Erbengemeinschaft aufgrund gesetzlicher Erbfolge, ist zwar bekannt, mit welcher Quote jeder Erbe am Nachlass beteiligt ist. Wie die einzelnen Vermögensbestandteile des Nachlasses aufgeteilt werden, ist jedoch nicht festgelegt. Gelingt keine Einigung darüber, wie aufgeteilt werden soll, bleiben die Miterben in ihrer Erbengemeinschaft verhaftet. Mit der stockenden Auseinandersetzung des Nachlasses rückt die Auflösung der Gemeinschaft in weite Ferne.
Ein spezialisierter Rechtsanwalt zeigt außerdem im Interview, worauf es ankommt. In einem Exklusiv-Interview mit ERB|TEILUNG (ET) zum Thema Erbengemeinschaft an einer Immobilie hilft der auf Teilungsversteigerung spezialisierte Rechtsanwalt Bernd Kiderlen (BK) zu entscheiden, ob sich eine Teilungsversteigerung lohnt.
Erbanteil verkaufen als Weg aus der Erbengemeinschaft
Will sich ein Erbe aus der Erbengemeinschaft lösen, so kann er dies tun, indem er seinen kompletten Erbanteil veräußert oder auch verschenkt. Übertragen, genauer gesagt, verkaufen kann man nur seinen Anteil am Nachlass insgesamt – entweder zu 100 % oder bloß zu einem Bruchteil. Es ist jedoch nicht möglich, den Anteil an einem einzelnen Gegenstand oder einem Grundstück weiterzugeben.
Dafür ist eine vorherige Auseinandersetzung des Nachlasses zwingend. Der Verkäufer muss seine Miterben über die Übertragung des Erbanteils sofort informieren. Denn im Fall eines Erbanteilsverkaufes steht den Miterben zunächst ein Vorkaufsrecht zu. Dieses Recht kann jeder Miterbe innerhalb einer Frist von zwei Monaten geltend machen, gerechnet ab der zugegangenen Mitteilung über den Kaufabschluss. Kein Mitspracherecht haben Miterben jedoch für den Fall, dass ein Erbanteil verschenkt wird. Der Übertragungsvertrag bedarf immer der notariellen Beurkundung, unabhängig davon, ob sich im Nachlass eine Immobilie befindet.
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Was bedeutet der Verkauf eines Erbteils für den Erben?
Der Käufer eines Erbanteils tritt in bestimmte Rechte und Pflichten ein, die jedem Miterben zustehen bzw. von ihm erfüllt werden müssen. Das bringt für den verkaufenden Erben einige Vorteile mit sich:
- Der Verkauf der Erbanteile ermöglicht einen kurzfristigen Ausstieg aus
der Gemeinschaft, der bei stockender Auseinandersetzung des Nachlasses vorerst blockiert wäre. - Der Übertrag des Erbanteils auf den Verkäufer ist ein direkter Weg, seinen bisher nur als abstrakte Quote vorliegenden Erbanteil unmittelbar in einen Geldbetrag umzuwandeln.
- Die Zustimmung der Miterben ist nicht erforderlich für den Verkauf des Erbanteils.
- Nach der Übertragung haftet der Erwerber für die Nachlassverbindlichkeiten.
- Der Erbe behält sein Vorkaufsrecht bezüglich weiterer Erbteile.
- Ein möglicher Pflichtteilsergänzungsanspruch steht den Erben weiterhin ebenso zu wie eine Auflage, die den Miterben begünstigt.
Erbteil verkaufen - Welche Nachteile können entstehen?
Wenn ein Erbe seinen Erbteil verkauft, gibt es ebenfalls einige Nachteile zu beachten, die wir Ihnen kurz erläutern möchten:
- Der Erwerber wird einen relativ hohen Abschlag verlangen, um danach eine wirtschaftlich sinnvolle Auflösung der Erbengemeinschaft herbeiführen zu können.
- Ein Dritter tritt der Erbengemeinschaft bei.
- Miterben nutzen das Vorkaufsrecht, um Dritte aus der Erbengemeinschaft herauszuhalten und verschulden sich möglicherweise.
- Der letzte Wunsch des Erblassers wird möglicherweise umgangen.
- Konflikte in der Familie aufgrund des Entschlusses zum Verkauf.
- Die Rechte und Pflichten eines Erben gehen nicht komplett auf den Erwerber über.
ERB|TEILUNG macht Erbanteile zu Geld
Sie haben den Entschluss gefasst, Ihren Erbteil zu verkaufen? Oder wissen noch nicht, ob Ihr Erbanteil verkäuflich ist? Ober aber möchten Sie sich über die bessere Lösung einer Erbabwicklung informieren? Dann nehmen Sie mit uns Kontakt auf oder nutzen Sie unsere kostenlose Fallprüfung.
Was bedeutet der Verkauf eines Erbteils für den Erwerber
Der Käufer eines Erbanteils erwirbt das Antragsrecht auf Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz. Auch zum Weiterverkauf des erworbenen Erbanteils ist er berechtigt.
Ein Erbanteilsverkauf ist jedoch auch immer mit gewissen Risiken verbunden. So hat der Käufer nie eine hundertprozentige Sicherheit darüber, ob der Miterbe, der seinen Erbanteil zum Verkauf anbietet, auch wirklich die Position eines Miterben hat.
Auch wenn dieser zur Legimitation einen Erbschein vorlegt, der ihn als Miterben ausweist, kann ein solcher Erbschein inhaltlich unzutreffend sein und beispielsweise nach Auftauchen eines abweichenden Testamentes wieder eingezogen werden. Wenn der Erwerber des Erbanteils den Kaufpreis an den Miterben bereits ausgezahlt hat, kann er zwar Mängelrechte geltend machen, aber er wird den Kaufpreis mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zurückerhalten.
Der Erwerber kann mit dem Erbanteil allein wenig anfangen und muss selbst alle gerichtlichen Schritte durchführen, um die Erbengemeinschaft aufzulösen.
Lösung: Teilungsversteigerung
Sie fragen sich, ob eine Teilungsversteigerung auch eine Lösung für Ihre Erbproblematik wäre?
Nein, da sie das Problem nur verschiebt, aber nicht löst.
Welche Nachteile entstehen bei der Teilungsversteigerung?
Wir klären Sie gerne über Nachteile bei einer Teilungsversteigerung auf.
- Ein Verfahren einer Teilungsversteigerung nimmt sehr viel Zeit in Anspruch: Vom Antrag bis zur Versteigerung über mehreren Versteigerungsterminen (derzeit normal) kann mehr als ein Jahr vergehen
- Hohe Kosten: Die Antragskosten und die Verfahrenskosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an, die von beiden Parteien bezahlt werden müssen. Eine erfolgreiche Versteigerung ist nicht garantiert. Bleibt die Versteigerung erfolglos, werden die Kosten durch den Antragsteller beglichen.
- Keine Lösung: Mit einer Teilungsversteigerung kann nur die Immobilie zu Geld gewandelt werden, die restlichen Streitfragen wie Erlösverteilung oder Verteilungsquoten bleiben bestehen und müssen vor Gericht in einem anderen Verfahren geklärt werden.
So kann man sagen, dass eine Teilungsversteigerung höchstens ein Schritt einer größeren Auflösungsstrategie sein kann, aber sicherlich keine Lösung, um die Probleme in einer Erbengemeinschaft zu lösen.
Kann man ein Erbteil verschenken?
Erbteil verschenken – wie hoch ist die Steuer?
Sie wollen Ihren Erbteil verschenken? Auch bei der Schenkung gibt es je nach Steuerklasse diverse Steuerfreibeträge. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Steuerklassen: Steuerklasse I, II und III. Unter die erste Steuerklasse fallen dann beispielweise Ehegatten, Kinder, Enkel. Steuerklasse II umfasst unter anderem die Eltern und Großeltern bei der Schenkung, Geschwister, Neffen und Nichten. Zur dritten Steuerklasse gehören dann alle anderen Beschenkten wie Freunde oder Bekannte. Je nach Höhe des Erwerbs und der Steuerklasse fallen dann unterschiedliche Prozentsätze an.
Sie haben offene Fragen zu den Steuerfreibeträgen oder der einzelnen Steuerklassen? Wir klären gerne Ihre offenen Fragen rund um das Thema Erbteil verkaufen.
Im Anschluss haben wir einen spezialisierten Rechtsanwalt in einem Interview befragt, worauf es ankommt.
Interview
ET: Vernunftgesteuerte Zweckgemeinschaft oder unberechenbare Schicksalsgemeinschaft – welche Beschreibung trifft auf die Erbengemeinschaft an einer Immobilie eher zu?
BK: In den meisten Fällen handelt es sich meines Erachtens um eine unberechenbare Schicksalsgemeinschaft, da jeder der Miterben eine andere Vorstellung davon hat, wie zukünftig mit dem Erbe umzugehen ist. Während beispielsweise der eine Erbe die im Nachlass befindliche Immobilie „versilbern“, also zu Geld machen will, möchte ein anderer die Immobilie „in der Familie“ halten. Zudem sind in der Regel Emotionen im Spiel, die Berechenbarkeit hier zu einem Fremdwort werden lassen –auch die Vernunft bleibt dann oft außen vor.
ET: Welche Ziele verfolgen Ihre Mandanten, wenn sie zu Ihnen kommen?
BK: Meist kann zunächst zwischen zwei grundlegend verschiedenen Interessenlagen der Mandanten unterschieden werden: Während der eine Mandant versucht, eine durch einen Miterben aufgezwungene/beantragte Teilungsversteigerung zu verhindern oder diese zumindest zu verzögern, will ein anderer Mandant die Teilungsversteigerung selbst initiieren, um so zum Ziel – der Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie und dem erhofften Geldfluss – zu gelangen. Selten ändern sich diese Zielstellungen – meist sind die Gräben zu tief und unüberbrückbar.
ET: Vielen fällt es schwer, aus einer Gemeinschaft auszusteigen. Stehen hier finanzielle oder psychische Hürden im Weg oder liegt es oft auch an der Unwissenheit?
BK: Ich denke, es ist eine Mischung aus allen drei Dingen: der Miterbe weiß nicht, was auf ihn zukommt, welche Chancen und Risiken es gibt – auch und gerade in finanzieller Hinsicht. Das alles führt dazu, dass er die Angelegenheit lieber erst einmal liegen lässt.
ET: Was versteht man unter Ihrem Spezialgebiet der Teilungsversteigerung? Muss es dabei zwingend um Immobilien bzw. Grundstücke gehen?
BK: In aller Kürze: Wenn sich die Miteigentümer einer Immobilie entweder im Scheidungsfall oder in einem Erbfall nicht einigen können, hat in der Regel jeder der Miteigentümer/Miterben die Möglichkeit, einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Dann wird die Immobilie durch ein staatliches Gericht öffentlich versteigert: Jeder kann mitbieten und neuer (Allein-) Eigentümer werden. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle handelt es sich um Immobilien bzw. Grundstücke, Wohnungseigentum, es kann sich aber auch um Erbbaurechte oder sogar Schiffe, Schiffsbauwerke oder Luftfahrzeuge handeln.
ET: Die Teilungsversteigerung gilt gemeinhin als letztes, aber sicheres Mittel, um eine Erbengemeinschaft zu beenden. Sehen Sie das auch so oder gibt es Risiken?
BK: Die Einleitung einer Teilungsversteigerung führt bei vollständiger Durchführung zwangsläufig zur Aufhebung bzw. Beendigung der (Erben-)Gemeinschaft an der betreffenden Immobilie. Vorsicht: Die Erbengemeinschaft an sich ist damit jedoch noch nicht aufgelöst! Sie setzt sich an dem durch die Versteigerung der Immobilie erzielten Erlös fort, d. h. man muss sich über die Verteilung dieses Erlöses – rechnerische Erbanteile hin oder her – noch einig werden, sonst wird nicht verteilt. Weiterer Ärger ist also vorprogrammiert, wenngleich häufig der Reiz des nun in greifbare Nähe gerückten Geldes die Einigungsbereitschaft sehr fördert. Natürlich darf nicht übersehen werden, dass durch die Teilungsversteigerung auch ein anderer Alleineigentümer der Immobilie werden kann, denn das Objekt wird öffentlich versteigert. Jeder, der die nötigen Mittel aufbringen kann, kann bieten und den Zuschlag erhalten. Wer also eigentlich die Absicht hat, durch die Teilungsversteigerung Alleineigentümer zu werden, sollte sich dieses Risikos bewusst sein.
ET: Welche Auswege aus einer Erbengemeinschaft gibt es noch und wo liegen hier die Vor- und Nachteile?
BK: Ein weiterer Ausweg aus einer solchen Erbengemeinschaft könnte der Verkauf des eigenen Erbanteils sein. Der Vorteil hierbei: man bekommt schnell Geld und ist die großen Probleme dieser Erbengemeinschaft mit einem Schlag los. Der Nachteil: der Erbteilskäufer wird vermutlich die seinerseits nun zu erwartenden Probleme mit bzw. in der Erbengemeinschaft beim Kauf einpreisen. Der Kaufpreis könnte so unter dem eigentlichen Anteilswert liegen. Die schnelle Befreiung „von den Problemen dieser Gemeinschaft an einer Immobilie“ hat eben ihren Preis.
ET: Warum nutzen Erben die Möglichkeit, ihren Anteil am Erbe an einen Dritten zu verkaufen, bislang eher selten?
BK: Die Möglichkeit des Verkaufs eines Erbteils dürfte meines Erachtens nach noch recht unbekannt sein, daher wird dies wohl auch noch selten genutzt: Je mehr auf solche Möglichkeiten wie gerade über ErbTeilung.de aufmerksam gemacht wird, umso eher dürfte die Zahl solcher Fälle zunehmen.
ET: Ist ein Verkauf des Erbanteiles im Vergleich zur Teilungsversteigerung schneller zu realisieren?
BK: Unzweifelhaft dürfte ein Verkauf des Erbanteils schneller von statten gehen als eine Teilungsversteigerung. Gleichwohl man sich dies eventuell mit einem finanziell nicht ganz so optimalen Ergebnis erkauft. Auch sollte aber bedacht werden, dass die Fälle häufiger werden, in denen die Teilungsversteigerung nicht bis zum Ende durchgeführt werden muss, stattdessen während des laufenden Verfahrens eine außergerichtliche Einigung erzielbar ist. Man sollte abwägen, was einem mehr wert ist: schneller an Geld kommen und damit eventuell riskieren, seinen Anteil unter Marktwert zu verkaufen, oder den längeren Weg der Teilungsversteigerung auf sich nehmen, mit der Chance so einen höheren Erlös zu erzielen.
ET: Was halten Sie von der Option, den Verkauf eines Erbanteils über das Portal ErbTeilung.de zu realisieren und in welchen Fällen würden Sie dieses Portal Ihren Mandanten empfehlen?
BK: Belastet einen das Problemgemisch der Erbengemeinschaft und die häufig vorhandene aufgeladene Konfliktsituation psychisch erheblich und ist man bereit im Gegenzug etwaige finanzielle Einbußen hinzunehmen, würde ich zum schnellen Verkauf des Erbanteils raten. Da käme die Möglichkeit zum Verkauf über ErbTeilung.de gerade recht. So kann der Ausstieg aus einer solchen Gemeinschaft doch vereinfacht und auch beschleunigt werden.
ERB|TEILUNG macht Erbanteile zu Geld
ERB|TEILUNG bietet abschließende Lösungen an, um Erbengemeinschaften sicher zu verlassen oder aufzulösen. Der Erbanteil wird dabei effizient in liquides Geld umgewandelt. Unsere Kunden können wählen, ob ihnen eine schnelle Umwandlung oder ein maximaler Erlös wichtiger ist.
