Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft

Hier finden Sie alle relevanten Informationen, wie Sie mit einer Teilungsversteigerung in einer Erbengemeinschaft die Immobilie zu Geld wandeln. Auch ohne der Zustimmung der Miterben.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt, sondern dient nur der Abwicklung und strebt die Auflösung an. Sollte der Erbengemeinschaft ein Haus oder ein Grundstück gehören, können diese nicht einfach unter den Erben aufgeteilt werden. Um hier teilbares Geld zu erhalten, hat der Gesetzgeber die Teilungsversteigerung vorgesehen. Hierbei wird die gesamte Immobilie versteigert und zu Geld gemacht.

Wann kommt sie zum Einsatz, wer beantragt sie?
Jeder der Miterben kann ohne besondere Voraussetzungen die Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht beantragen. Hierbei entstehen erhebliche Kosten, die sich nach dem Wert der Immobilie richten bzw. nach dem Aufwand des von dem Gericht bestellten Sachverständigen.

Kann eine Teilungsversteigerung abgewendet werden?

Aufgrund der bereits dargestellten Funktion und der unabdingbaren Notwendigkeit, die Erbengemeinschaft irgendwann aufzulösen, ist die Abwendung einer Teilungsversteigerung, wenn überhaupt, nur in extremen Ausnahmefällen möglich. Selbst dann kann immer nur eine auf Zeit befristete Einstellung, niemals aber eine dauerhafte Abwendung möglich sein.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht?
Viele gehen davon aus, dass die anderen Miterben ein Vorkaufsrecht in der Teilungsversteigerung haben. Dies ist nur bei dem Verkauf eines Erbanteils tatsächlich so. In der Teilungsversteigerung wird jedoch nur das Haus angeboten. Ein Vorkaufsrecht an einzelnen Vermögensgegenständen besteht nicht. Ein Vorkaufsrecht ist auch nicht nötig, da jeder einzelne Erbe mitbieten und demzufolge den Zuschlag erhalten und neuer Eigentümer werden kann. Selbst wenn im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen sein sollte, können daraus in der Teilungsversteigerung keine Rechte hergeleitet werden, Begründung s.o.

Der Ablauf der Teilungsversteigerung

Der Ablauf der Teilungsversteigerung ist relativ einfach. Nach dem Antrag mindestens eines der Miterben wird alsbald vom Gericht ein Gutachter bestellt. Die Erben werden von dem Ergebnis unterrichtet und können hier Gegenvorstellungen anbringen. In den meisten Fällen ist dies jedoch nicht ratsam, da letztlich die Bieter über das Ergebnis entscheiden. Nach den vorgeschriebenen Veröffentlichungen wird dann alsbald ein Zwangsversteigerungstermin bestimmt und die Sache aufgerufen, die Versteigerungsbedingungen festgestellt und letztlich dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt. Die Erben können von dem Meistbietenden Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes verlangen. Danach wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt und einige Wochen später ein Erlösverteilungstermin anberaumt. Nach der Zahlung des Erlöses und der Verteilung, die nur einvernehmlich an alle Erben möglich ist, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung

Man kann zurzeit von einer Gesamtverfahrensdauer von ca. einem Jahr ausgehen. Bei Verzögerungen wie z.B. durch Einstellungen oder die notwendige Wiederholung von Terminen können jedoch auch deutlich längere Zeiten kalkuliert werden.

Risiken und Kosten

Risiken und Kosten einer Teilungsversteigerung

Mit einer Teilungsversteigerung ist das Ganze jedoch nicht unbedingt beendet, denn die Gemeinschaft muss sich jetzt auch über die Aufteilung des restlichen Vermögens, wie z.B. Bankguthaben, aber auch Aktien u.Ä. einigen.

Bestehenbleibende Rechte; ist überhaupt ein wirtschaftliches Gebot möglich?
In einer Teilungsversteigerung müssen meist auch eingetragene Belastungen übernommen werden. Ein Wohnrecht ist dabei wie aus der Eintragungsbewilligung ersichtlich weiterhin zu dulden, in fast allen Fällen auch unentgeltlich. Viele Bietinteressenten übersehen meist auch, dass zu übernehmende Grundschulden in voller Höhe einkalkuliert werden müssen, also in bar an die Bank zu bezahlen sind. Bestehenbleibende Rechte können dazu führen, dass zusammen mit dem Bargebot ein wirtschaftliches Gebot nicht mehr möglich ist, da der Wert der Immobilie manchmal deutlich überschritten wird.

Auch Miterben müssen das gesamte Bargebot bezahlen, nicht nur den Eigenteil
Oft sind Mitglieder der Erbengemeinschaft selbst an einem Erwerb interessiert. Gelegentlich wird dabei übersehen, dass der gehaltene Anteil nicht etwa auf das Gebot angerechnet wird. Der Erbe muss als Bieter, genauso wie jeder andere Dritte, das abgegebene Bargebot zuerst einmal zahlen. Erst in der Erlösverteilung kann dieses dann unter den geschilderten Voraussetzungen auf die Mitglieder der Gemeinschaft verteilt werden.

Kosten

Viele Erben werden von den Gesamtkosten einer Teilungsversteigerung überrascht - vor allem dann, wenn ungeplante Massnahmen und Prozesse durchgeführt werden müssen um überhaupt eine komplette Aufteilung der Gemeinschaft erreichen zu können. So sollte der Erbe über gewisse finanzielle Reserven verfügen, da alle Kosten der Teilungsversteigerung vorab geleistet werden müssen. Eine genaue Aufstellung der Kosten finden Sie auf unserer Seite: Teilungsversteigerung: Kosten

Alternative Lösungsmöglichkeiten

Es gibt Alternativen

Sind Ihnen die finanziellen und rechtlichen Risiken einer Teilungsversteigerung zu hoch, gibt es innovative alternative Lösungen von ErbTeilung, die Sie an Ihr Erbe bringen. Dabei bieten wir stets Lösungen an, welche für den Erben das Risiko extrem minimieren oder sogar ganz aufheben.

Alle Möglichkeiten auf einem Blick

Erbteil verkaufen

Der gesamte Erbanteil wird an einen Dritten (Investor) verkauft. Der Erbe verlässt sofort die Erbengemeinschaft und der Käufer nimmt die Position des Erben in der Erbengemeinschaft ein.

Es kann nur der gesamte Erbteil, nicht nur der Anteil an einer Immobilie verkauft werden und es muss ein Käufer gefunden werden. Letzteres stellt gerade bei unattraktiven Immobilien durchaus ein Problem dar. Ein Marktplatz für Erbanteile kann hier helfen.
Meist werden nur Erbteile verkauft, wenn es Probleme in der Erbengemeinschaft gibt. Diese muss der Käufer nun lösen und die Kosten dafür tragen. Es ist außerdem zum Zeitpunkt der Verkaufes dem Käufer noch nicht klar, welchen Erlös er aus dem Erbanteil erzielt kann (versteckte Verbindlichkeiten, geänderte Testamente, Verpfändungen...). Daher kann ein Käufer dem Erben nur einen weitaus geringeren Wert zahlen, als der zum Zeitpunkt des Verkaufes augenscheinliche Wert der Erbanteiles. 20-30 % Abschlag sind hier die Regel. Zusätzlich fallen Notargebühren für die Übertragung des Erbanteils und der Grunderwerbssteuer von gesamt 10-15 % an. Der Abschlag liegt somit je nach Käufer, Wert und Lage der Immobilie bei 30-55%. Darüber hinaus verlangen die meisten Vermittler von Käufern eine Vermittlungsprovision von etwa 4 %. Mit dem Marktplatz für Erbanteile von ErbTeilung.de entfällt diese Provision.

Diese Lösung ist zu empfehlen wenn der Erbe dringend und schnell Geld benötigt und bereit ist, den Abschlag zu akzeptieren.

Erbabwicklung

Bei der Erbabwicklung wird ein strategischer Partner beauftragt, der das gesamte Risiko des Erbfalles übernimmt und den maximalen Erlös am Erbteil erzielt. Er wird erst dann bezahlt, wenn das Erbe ausbezahlt wurde. Er wird dann am Erfolg beteiligt.

Die Erbabwicklung ist ein exklusives Produkt der ErbTeilung GmbH: Es vereint alle Vorteile der gängigen Lösungen und schließt dabei die Nachteile aus. ErbTeilung führt effizient zur Auszahlung des Erbes. Neben der Entwicklung der Strategie zu Abwicklung steuert und überwacht ErbTeilung den Fall solange, bis das Erbe ausgezahlt wurde. Erst dann wird ErbTeilung bezahlt.
Da ErbTeilung mit diesem Ansatz keine Anwaltskanzlei sein darf, werden rechtliche Beratungen und Lösungen mit einem externen Anwalt durchgeführt. Dabei besteht für Sie die freie Anwaltswahl: Sie können unsere Empfehlung annehmen oder Ihren eigenen Anwalt mitbringen. Wir übernehmen dabei sämtliche Kosten für Ihren Anwalt, Gutachten und Gericht.
Sie als Erbe müssen sich um nichts mehr kümmern. Wir koordinieren Ihren Anwalt sowie alle weiteren Prozesse und setzen so unsere Strategie effizient um. Sie benötigen kein eigenes Kapital. ErbTeilung erhält als Gegenleistung einen Prozentsatz der erzielten Erlöses. Die Höhe ist abhängig von der Komplexität des Falles, ist aber immer deutlich geringer als beim Verkauf des Erbanteiles. Rechtliche Hinweise

Eine klare Empfehlung: Der Erbe geht kein finanzielles Risiko ein und benötigt kein eigenes Kapital. Außerdem wird der Partner erfolgsorientiert bezahlt und hat somit großes Interesse am maximalen und schnellen Erlös. Der Abschlag ist dabei weitaus geringer als bei anderen Lösungen.

Fazit

Sollten sich nicht alle Erben über die Verteilung des Erlöses einigen können, wird das Geld hinterlegt. Die Erben sind dann auf eine ebenfalls zeit- und kostenintensive Erbteilungsklage angewiesen.

Die Kosten einer Teilungsversteigerung können erheblich sein und den betroffenen Erben von einer solchen abhalten. Es gibt jedoch alternative Lösungen wie seinen Erbteil zu verkaufen oder die Erbabwicklung von ErbTeilung bei der man sogar sofort Geld aus seinem noch nicht abgewickelten Erbe erhalten kann. Auch die Risiken einer Erbteilungsklage werden dann mit übernommen.

Wir können Ihnen helfen

Möchsten Sie auch Ihr Erbe zu Geld wandeln? Wir können Ihnen weiterhelfen und bieten zusammen mit einem Netzwerk an Anwälten viele Möglichkeiten zur Lösung Ihres Problemes. Dieser Service (inklusive Fallprüfung durch einen Anwalt) ist für Sie kostenlos.
Leider können wir derzeit nur Fälle ab einem Anteilswert von 70.000 € annehmen.

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Erb-Experte: Manfred Gabler
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