Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft
Mit der Teilungsversteigerung können Sie die Immobilie zu Geld wandeln ohne Zustimmung der Miterben. Hier erfahren Sie wie.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt, sondern dient nur der Abwicklung und strebt die Auflösung an. Sollte der Erbengemeinschaft ein Haus oder ein Grundstück gehören, können diese nicht einfach unter den Erben aufgeteilt werden. Um hier teilbares Geld zu erhalten, hat der Gesetzgeber die Teilungsversteigerung vorgesehen. Hierbei wird die gesamte Immobilie versteigert und zu Geld gemacht.
Wann kommt sie zum Einsatz, wer beantragt sie?
Jeder der Miterben kann ohne besondere Voraussetzungen die Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht beantragen. Hierbei entstehen erhebliche Kosten, die sich nach dem Wert der Immobilie richten bzw. nach dem Aufwand des von dem Gericht bestellten Sachverständigen.
Kann eine Teilungsversteigerung abgewendet werden?
Aufgrund der bereits dargestellten Funktion und der unabdingbaren Notwendigkeit, die Erbengemeinschaft irgendwann aufzulösen, ist die Abwendung einer Teilungsversteigerung, wenn überhaupt, nur in extremen Ausnahmefällen möglich. Selbst dann kann immer nur eine auf Zeit befristete Einstellung, niemals aber eine dauerhafte Abwendung möglich sein.
Wie funktioniert das Vorkaufsrecht?
Viele gehen davon aus, dass die anderen Miterben ein Vorkaufsrecht in der Teilungsversteigerung haben. Dies ist nur bei dem Verkauf eines Erbanteils tatsächlich so. In der Teilungsversteigerung wird jedoch nur das Haus angeboten. Ein Vorkaufsrecht an einzelnen Vermögensgegenständen besteht nicht. Ein Vorkaufsrecht ist auch nicht nötig, da jeder einzelne Erbe mitbieten und demzufolge den Zuschlag erhalten und neuer Eigentümer werden kann. Selbst wenn im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen sein sollte, können daraus in der Teilungsversteigerung keine Rechte hergeleitet werden, Begründung s.o.
Der Ablauf der Teilungsversteigerung
Der Ablauf der Teilungsversteigerung ist relativ einfach. Nach dem Antrag mindestens eines der Miterben wird alsbald vom Gericht ein Gutachter bestellt. Die Erben werden von dem Ergebnis unterrichtet und können hier Gegenvorstellungen anbringen. In den meisten Fällen ist dies jedoch nicht ratsam, da letztlich die Bieter über das Ergebnis entscheiden. Nach den vorgeschriebenen Veröffentlichungen wird dann alsbald ein Zwangsversteigerungstermin bestimmt und die Sache aufgerufen, die Versteigerungsbedingungen festgestellt und letztlich dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt. Die Erben können von dem Meistbietenden Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes verlangen. Danach wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt und einige Wochen später ein Erlösverteilungstermin anberaumt. Nach der Zahlung des Erlöses und der Verteilung, die nur einvernehmlich an alle Erben möglich ist, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung
Man kann zurzeit von einer Gesamtverfahrensdauer von ca. einem Jahr ausgehen. Bei Verzögerungen wie z.B. durch Einstellungen oder die notwendige Wiederholung von Terminen können jedoch auch deutlich längere Zeiten kalkuliert werden.
Risiken und Kosten
Risiken einer Teilungsversteigerung
Mit einer Teilungsversteigerung ist das Ganze jedoch nicht unbedingt beendet, denn die Gemeinschaft muss sich jetzt auch über die Aufteilung des restlichen Vermögens, wie z.B. Bankguthaben, aber auch Aktien u.Ä. einigen.
Bestehenbleibende Rechte; ist überhaupt ein wirtschaftliches Gebot möglich?
In einer Teilungsversteigerung müssen meist auch eingetragene Belastungen übernommen werden. Ein Wohnrecht ist dabei wie aus der Eintragungsbewilligung ersichtlich weiterhin zu dulden, in fast allen Fällen auch unentgeltlich. Viele Bietinteressenten übersehen meist auch, dass zu übernehmende Grundschulden in voller Höhe einkalkuliert werden müssen, also in bar an die Bank zu bezahlen sind. Bestehenbleibende Rechte können dazu führen, dass zusammen mit dem Bargebot ein wirtschaftliches Gebot nicht mehr möglich ist, da der Wert der Immobilie manchmal deutlich überschritten wird.
Auch Miterben müssen das gesamte Bargebot bezahlen, nicht nur den Eigenteil
Oft sind Mitglieder der Erbengemeinschaft selbst an einem Erwerb interessiert. Gelegentlich wird dabei übersehen, dass der gehaltene Anteil nicht etwa auf das Gebot angerechnet wird. Der Erbe muss als Bieter, genauso wie jeder andere Dritte, das abgegebene Bargebot zuerst einmal zahlen. Erst in der Erlösverteilung kann dieses dann unter den geschilderten Voraussetzungen auf die Mitglieder der Gemeinschaft verteilt werden.
Kosten einer Teilungsversteigerung
Viele Erben werden von den Gesamtkosten einer Teilungsversteigerung überrascht – vor allem dann, wenn ungeplante Massnahmen und Prozesse durchgeführt werden müssen um überhaupt eine komplette Aufteilung der Gemeinschaft erreichen zu können. So sollte der Erbe über gewisse finanzielle Reserven verfügen, da alle Kosten der Teilungsversteigerung vorab geleistet werden müssen. Eine genaue Aufstellung der Kosten finden Sie auf unserer Seite: Teilungsversteigerung: Kosten
Alternative Lösungsmöglichkeiten
Die Alternativen
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Fazit
Sollten sich nicht alle Erben über die Verteilung des Erlöses einigen können, wird das Geld hinterlegt. Die Erben sind dann auf eine ebenfalls zeit- und kostenintensive Erbteilungsklage angewiesen.
Die Kosten einer Teilungsversteigerung können erheblich sein und den betroffenen Erben von einer solchen abhalten. Es gibt jedoch alternative Lösungen wie seinen Erbteil zu verkaufen oder die Erbabwicklung von ErbTeilung bei der man sogar sofort Geld aus seinem noch nicht abgewickelten Erbe erhalten kann. Auch die Risiken einer Erbteilungsklage werden dann mit übernommen.
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