Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft
Mit der Teilungsversteigerung können Sie die Immobilie zu Geld wandeln ohne Zustimmung der Miterben. Hier erfahren Sie wie.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt, sondern dient nur der Abwicklung und strebt die Auflösung an. Sollte der Erbengemeinschaft ein Haus oder ein Grundstück gehören, können diese nicht einfach unter den Erben aufgeteilt werden. Um hier teilbares Geld zu erhalten, hat der Gesetzgeber die Teilungsversteigerung vorgesehen. Hierbei wird die gesamte Immobilie versteigert und zu Geld gemacht.
Wann kommt sie zum Einsatz, wer beantragt sie?
Jeder der Miterben kann ohne besondere Voraussetzungen die Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht beantragen. Hierbei entstehen erhebliche Kosten, die sich nach dem Wert der Immobilie richten bzw. nach dem Aufwand des von dem Gericht bestellten Sachverständigen.
Kann eine Teilungsversteigerung abgewendet werden?
Aufgrund der bereits dargestellten Funktion und der unabdingbaren Notwendigkeit, die Erbengemeinschaft irgendwann aufzulösen, ist die Abwendung einer Teilungsversteigerung, wenn überhaupt, nur in extremen Ausnahmefällen möglich. Selbst dann kann immer nur eine auf Zeit befristete Einstellung, niemals aber eine dauerhafte Abwendung möglich sein.
Wie funktioniert das Vorkaufsrecht?
Viele gehen davon aus, dass die anderen Miterben ein Vorkaufsrecht in der Teilungsversteigerung haben. Dies ist nur bei dem Verkauf eines Erbanteils tatsächlich so. In der Teilungsversteigerung wird jedoch nur das Haus angeboten. Ein Vorkaufsrecht an einzelnen Vermögensgegenständen besteht nicht. Ein Vorkaufsrecht ist auch nicht nötig, da jeder einzelne Erbe mitbieten und demzufolge den Zuschlag erhalten und neuer Eigentümer werden kann. Selbst wenn im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen sein sollte, können daraus in der Teilungsversteigerung keine Rechte hergeleitet werden, Begründung s.o.
Der Ablauf der Teilungsversteigerung
Der Ablauf der Teilungsversteigerung ist relativ einfach. Nach dem Antrag mindestens eines der Miterben wird alsbald vom Gericht ein Gutachter bestellt. Die Erben werden von dem Ergebnis unterrichtet und können hier Gegenvorstellungen anbringen. In den meisten Fällen ist dies jedoch nicht ratsam, da letztlich die Bieter über das Ergebnis entscheiden. Nach den vorgeschriebenen Veröffentlichungen wird dann alsbald ein Zwangsversteigerungstermin bestimmt und die Sache aufgerufen, die Versteigerungsbedingungen festgestellt und letztlich dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt. Die Erben können von dem Meistbietenden Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes verlangen. Danach wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt und einige Wochen später ein Erlösverteilungstermin anberaumt. Nach der Zahlung des Erlöses und der Verteilung, die nur einvernehmlich an alle Erben möglich ist, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung
Man kann zurzeit von einer Gesamtverfahrensdauer von ca. einem Jahr ausgehen. Bei Verzögerungen wie z.B. durch Einstellungen oder die notwendige Wiederholung von Terminen können jedoch auch deutlich längere Zeiten kalkuliert werden.
Risiken und Kosten
Risiken einer Teilungsversteigerung
Mit einer Teilungsversteigerung ist das Ganze jedoch nicht beendet, denn die Gemeinschaft muss sich jetzt auch über die Aufteilung des restlichen Vermögens, wie z.B. Bankguthaben, aber auch Aktien u.Ä. einigen.
Bestehen bleibende Rechte – ist überhaupt ein wirtschaftliches Gebot möglich?
In einer Teilungsversteigerung müssen meist auch eingetragene Belastungen übernommen werden. Ein Wohnrecht ist dabei wie aus der Eintragungsbewilligung ersichtlich weiterhin zu dulden, in fast allen Fällen auch unentgeltlich. Viele Bietinteressenten übersehen meist auch, dass zu übernehmende Grundschulden in voller Höhe einkalkuliert werden müssen, also in bar an die Bank zu bezahlen sind. Bestehenbleibende Rechte können dazu führen, dass zusammen mit dem Bargebot ein wirtschaftliches Gebot nicht mehr möglich ist, da der Wert der Immobilie manchmal deutlich überschritten wird.
Auch Miterben müssen das gesamte Bargebot bezahlen, nicht nur den Eigenteil
Oft sind Mitglieder der Erbengemeinschaft selbst an einem Erwerb interessiert. Gelegentlich wird dabei übersehen, dass der gehaltene Anteil nicht etwa auf das Gebot angerechnet wird. Der Erbe muss als Bieter, genauso wie jeder andere Dritte, das abgegebene Bargebot zuerst einmal zahlen. Erst in der Erlösverteilung kann dieses dann unter den geschilderten Voraussetzungen auf die Mitglieder der Gemeinschaft verteilt werden.
Kosten einer Teilungsversteigerung
Viele Erben werden von den Gesamtkosten einer Teilungsversteigerung überrascht – vor allem dann, wenn ungeplante Massnahmen und Prozesse durchgeführt werden müssen um überhaupt eine komplette Aufteilung der Gemeinschaft erreichen zu können. So sollte der Erbe über gewisse finanzielle Reserven verfügen, da alle Kosten der Teilungsversteigerung vorab geleistet werden müssen. Eine genaue Aufstellung der Kosten finden Sie auf unserer Seite: Teilungsversteigerung: Kosten
Alternative Lösungsmöglichkeiten
Die Alternativen
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Experteninterview zur Teilungsversteigerung
In einem Exklusiv-Interview mit ERB|TEILUNG (ET) zum Thema Erbengemeinschaft an einer Immobilie hilft der auf Teilungsversteigerung spezialisierte Rechtsanwalt Bernd Kiderlen (BK) zu entscheiden, ob sich eine Teilungsversteigerung lohnt.
ET: Vernunftgesteuerte Zweckgemeinschaft oder unberechenbare Schicksalsgemeinschaft – welche Beschreibung trifft auf die Erbengemeinschaft an einer Immobilie eher zu?
BK: In den meisten Fällen handelt es sich meines Erachtens um eine unberechenbare Schicksalsgemeinschaft, da jeder der Miterben eine andere Vorstellung davon hat, wie zukünftig mit dem Erbe umzugehen ist. Während beispielsweise der eine Erbe die im Nachlass befindliche Immobilie „versilbern“, also zu Geld machen will, möchte ein anderer die Immobilie „in der Familie“ halten. Zudem sind in der Regel Emotionen im Spiel, die Berechenbarkeit hier zu einem Fremdwort werden lassen –auch die Vernunft bleibt dann oft außen vor.
ET: Welche Ziele verfolgen Ihre Mandanten, wenn sie zu Ihnen kommen?
BK: Meist kann zunächst zwischen zwei grundlegend verschiedenen Interessenlagen der Mandanten unterschieden werden: Während der eine Mandant versucht, eine durch einen Miterben aufgezwungene/beantragte Teilungsversteigerung zu verhindern oder diese zumindest zu verzögern, will ein anderer Mandant die Teilungsversteigerung selbst initiieren, um so zum Ziel – der Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie und dem erhofften Geldfluss – zu gelangen. Selten ändern sich diese Zielstellungen – meist sind die Gräben zu tief und unüberbrückbar.
ET: Vielen fällt es schwer, aus einer Gemeinschaft auszusteigen. Stehen hier finanzielle oder psychische Hürden im Weg oder liegt es oft auch an der Unwissenheit?
BK: Ich denke, es ist eine Mischung aus allen drei Dingen: der Miterbe weiß nicht, was auf ihn zukommt, welche Chancen und Risiken es gibt – auch und gerade in finanzieller Hinsicht. Das alles führt dazu, dass er die Angelegenheit lieber erst einmal liegen lässt.
ET: Was versteht man unter Ihrem Spezialgebiet der Teilungsversteigerung? Muss es dabei zwingend um Immobilien bzw. Grundstücke gehen?
BK: In aller Kürze: Wenn sich die Miteigentümer einer Immobilie entweder im Scheidungsfall oder in einem Erbfall nicht einigen können, hat in der Regel jeder der Miteigentümer/Miterben die Möglichkeit, einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Dann wird die Immobilie durch ein staatliches Gericht öffentlich versteigert: Jeder kann mitbieten und neuer (Allein-) Eigentümer werden. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle handelt es sich um Immobilien bzw. Grundstücke, Wohnungseigentum, es kann sich aber auch um Erbbaurechte oder sogar Schiffe, Schiffsbauwerke oder Luftfahrzeuge handeln.
ET: Die Teilungsversteigerung gilt gemeinhin als letztes, aber sicheres Mittel, um eine Erbengemeinschaft zu beenden. Sehen Sie das auch so oder gibt es Risiken?
BK: Die Einleitung einer Teilungsversteigerung führt bei vollständiger Durchführung zwangsläufig zur Aufhebung bzw. Beendigung der (Erben-)Gemeinschaft an der betreffenden Immobilie. Vorsicht: Die Erbengemeinschaft an sich ist damit jedoch noch nicht aufgelöst! Sie setzt sich an dem durch die Versteigerung der Immobilie erzielten Erlös fort, d. h. man muss sich über die Verteilung dieses Erlöses – rechnerische Erbanteile hin oder her – noch einig werden, sonst wird nicht verteilt. Weiterer Ärger ist also vorprogrammiert, wenngleich häufig der Reiz des nun in greifbare Nähe gerückten Geldes die Einigungsbereitschaft sehr fördert. Natürlich darf nicht übersehen werden, dass durch die Teilungsversteigerung auch ein anderer Alleineigentümer der Immobilie werden kann, denn das Objekt wird öffentlich versteigert. Jeder, der die nötigen Mittel aufbringen kann, kann bieten und den Zuschlag erhalten. Wer also eigentlich die Absicht hat, durch die Teilungsversteigerung Alleineigentümer zu werden, sollte sich dieses Risikos bewusst sein.
ET: Welche Auswege aus einer Erbengemeinschaft gibt es noch und wo liegen hier die Vor- und Nachteile?
BK: Ein weiterer Ausweg aus einer solchen Erbengemeinschaft könnte der Verkauf des eigenen Erbanteils sein. Der Vorteil hierbei: man bekommt schnell Geld und ist die großen Probleme dieser Erbengemeinschaft mit einem Schlag los. Der Nachteil: der Erbteilskäufer wird vermutlich die seinerseits nun zu erwartenden Probleme mit bzw. in der Erbengemeinschaft beim Kauf einpreisen. Der Kaufpreis könnte so unter dem eigentlichen Anteilswert liegen. Die schnelle Befreiung „von den Problemen dieser Gemeinschaft an einer Immobilie“ hat eben ihren Preis.
ET: Warum nutzen Erben die Möglichkeit, ihren Anteil am Erbe an einen Dritten zu verkaufen, bislang eher selten?
BK: Die Möglichkeit des Verkaufs eines Erbteils dürfte meines Erachtens nach noch recht unbekannt sein, daher wird dies wohl auch noch selten genutzt: Je mehr auf solche Möglichkeiten wie gerade über ErbTeilung.de aufmerksam gemacht wird, umso eher dürfte die Zahl solcher Fälle zunehmen.
ET: Ist ein Verkauf des Erbanteiles im Vergleich zur Teilungsversteigerung schneller zu realisieren?
BK: Unzweifelhaft dürfte ein Verkauf des Erbanteils schneller von statten gehen als eine Teilungsversteigerung. Gleichwohl man sich dies eventuell mit einem finanziell nicht ganz so optimalen Ergebnis erkauft. Auch sollte aber bedacht werden, dass die Fälle häufiger werden, in denen die Teilungsversteigerung nicht bis zum Ende durchgeführt werden muss, stattdessen während des laufenden Verfahrens eine außergerichtliche Einigung erzielbar ist. Man sollte abwägen, was einem mehr wert ist: schneller an Geld kommen und damit eventuell riskieren, seinen Anteil unter Marktwert zu verkaufen, oder den längeren Weg der Teilungsversteigerung auf sich nehmen, mit der Chance so einen höheren Erlös zu erzielen.
ET: Was halten Sie von der Option, den Verkauf eines Erbanteils über das Portal ErbTeilung.de zu realisieren und in welchen Fällen würden Sie dieses Portal Ihren Mandanten empfehlen?
BK: Belastet einen das Problemgemisch der Erbengemeinschaft und die häufig vorhandene aufgeladene Konfliktsituation psychisch erheblich und ist man bereit im Gegenzug etwaige finanzielle Einbußen hinzunehmen, würde ich zum schnellen Verkauf des Erbanteils raten. Da käme die Möglichkeit zum Verkauf über ErbTeilung.de gerade recht. So kann der Ausstieg aus einer solchen Gemeinschaft doch vereinfacht und auch beschleunigt werden.
Fazit
Sollten sich nicht alle Erben über die Verteilung des Erlöses einigen können, wird das Geld hinterlegt. Die Erben sind dann auf eine ebenfalls zeit- und kostenintensive Erbteilungsklage angewiesen.
Die Kosten einer Teilungsversteigerung können erheblich sein und den betroffenen Erben von einer solchen abhalten. Es gibt jedoch alternative Lösungen wie seinen Erbteil zu verkaufen oder die Erbabwicklung von ErbTeilung bei der man sogar sofort Geld aus seinem noch nicht abgewickelten Erbe erhalten kann. Auch die Risiken einer Erbteilungsklage werden dann mit übernommen.
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